Category: 生活智慧

这是你购买第一间住宅产业所需的项目清单。购房者可以期待透过房屋所有权活动（HOC）2020购买新房产时，获赦免转让文件（MOT）和贷款协议书的印花税!

This article was translated from How to buy a house in Malaysia in 12 steps by Sueki Khaw.

你肯定想过要购买一间房子，但是感觉上整个购房过程却漫长而令你却步。其实，你到底应该怎么样开始，如何研究购买产业？毕竟，进入房地产市场的门槛很高，同时也涉及各种购房流程 – 因此，在你第一次购买房产时，买对产业对你非常重要。

我们不能抱着 ‘试一下’ 的心态来看所购买的产业是否符合我们的要求与需求 – 消费者不能把它当作其它物品例如：鞋子、化妆品又或是手机般来看待。

在这篇文章中，我们将探讨在马来西亚购买房子的步骤，这样你就不会犯下不必要的失误或是面对一些未知的阻碍。

1. 先从一些调研开始

在进入未知的情况之前，对情况有基本的了解是有必要的。理想来说，你应该要了解马来西亚住宅产业的一些基本知识，例如：各种房子和土地的类型、房屋贷款的种类和贷款指南以及开发商的素质。

对新推出的房产项目尤其必须特别小心，不要被精美的传单和免费礼品的承诺影响你的决定。在你购买新推出的房产前，你也应该先去查看这份被列入黑名单的房地产开发商名单。

除此之外，你也应该查询有兴趣想要购买的产业属于商业地契或住家地契。拥有商业地契的产业通常管理费用、水电费都比较高所以总体而言，屋主将为产业支付更高的费用。

2. 你能为一间房子负担多少钱？

大部分的财务专家都会建议你的月供不应该超过家庭收入的3份之1.如果说你的总收入（如果你有伴侣）有RM9,000；你第一间房子的每月供款就不能超过RM3,000。

3. 需要对各个地点的平均价格有个概念

接下来，你需要查看住宅产业当时的市场价值。你能通过brickz.my来查看，brickz.my提供全马郊区的二手有地房产和高楼单位的最新交易额。消费者能查看每平方尺的中间价，同时也能知道单位的大小和卧房的数量。

免付费版的的brickz.my只会显示一个住宅项目/有地房产计划的最近10宗交易，但是这已足以衡量哪些区域或项目落在你的预算以内。

你也可以用我们的房屋贷款资格工具，LoanCare来查看你是否能从全马17间银行之中，为你心仪的产业申请到房屋贷款。

4. 开始寻找你的产业

那该是什么类型的房产？ 共管式公寓、公寓、双层排屋、半独立式洋房或洋房？利用iProperty.com.my来筛选你有兴趣的地点与预算范围。你甚至能根据卧房数量、建筑面积和产业类型，无论是新推出项目、二手房产或是拍卖产业来定制你的搜索。

谨慎调研对于确保你能买到一间符合你所有要求的房子非常重要，其中一些你应该分析的包括产业的地点、易通性和周边的基础设施/便利设施。

5. 需要帮助？雇用产业经纪

你也可以聘请一位房地产经纪帮你处理整个买房的过程 – 以满足你对房子的要求例如：理想的地点、房屋类型、单位大小、贷款期限、土地使用权和买房的预算。

根据1981年估价师、鉴定师和房地产经纪法令第7章48条，在买卖土地与建筑物上，产业经纪最高能抽取3%的佣金。然而，产业经纪能收取的代理费每一间为至少RM1,000。

6.你有足够的首付吗？

通常，第一次购买房子的买家需要支付产业购买价格的10%为首付，而剩下的则向银行贷款。如果你想要购买的房子是RM400,000 – 你首付的的款额将会是RM40,000。

虽然说第一次购买房子的买家能获得90%的贷款是业界的标准，但是贷款的额度还是要根据购买的产业类型和你当时的信用评级而定。

小贴士：对于新推出的产业项目，很多的开发商都会提供2%-5%的回扣，有一些只要求先支付1-2%的订金（登记以表示真的有意思购买），之后才再缴付首付的款项。

你也能考虑动用你公积金的款项以资助你购买房子。

7. 将会有其它或隐藏费用！

很多的买家都没有预料到在购房的过程中会需要支付额外的费用。这些包括了律师费、印花税、买卖合同费（SPA）和估价费。有一些发展商会支付律师费与买卖合同费，而其余的则需要买家自付了。除此之外，如果你有计划先买一间入门级的房子，过几年之后再升级到大一点的房子的话，当你在卖出第一间房子是你将需要缴付房产盈利税（RPGT）。

小贴士：务必预备好一部分的钱来为你的房子进行装修和购买家具、配件与其它物件。产业价格的10-15%是一个比较可靠的标准。

 8. 选择购房贷款

在你支付预订费或订金之后，你将开始查询贷款的详情。有众多的银行提供不一样的房屋贷款配套，这包括定期房屋贷款和弹性房屋贷款。

房屋贷款最重要的一点就是贷款利率 – 这可以是固定的也可以是浮动的。前者的意思是在整个贷款期间贷款利率是固定的，而后者是贷款利率与国家银行所设的基本借贷利率（BLR）挂钩,因此利率将会随着基本借贷利率而浮动。虽然利率可能会比较高，但是因为固定利率能保证确定性，所以比较适合规避风险。

研究现有的贷款配套然后选择一个最适合你还款的模式。至于二手产业，过程包括了产业估价，而你需要为这份报告付款。银行将会委任一位估价师亲身前往该房子视察。

9. 怎么才能有资格获得房屋贷款

计算你的债务偿还率

你的信用分数将是你能不能获得贷款其中一项最重要的因素。银行将会通过债务偿还率（DSR），一个显示你的债务占总收入的比例的计算法，来评估你偿还贷款的能力。

债务偿还率（DSR） = （总债务 ÷ 净收入）x 100

每一间银行都各自为借贷者设有一个债务偿还率的上限规定，用以批准贷款的申请。最理想的情况是，你的债务偿还率不应该大于70%。

检查你的CCRIS与CTOS报告

你的中央信贷参考资讯系统(CCRIS)报告，能在线显示你在马来西亚所有银行的总贷款、利息费用和未付账款 – 从私人贷款到信用卡到汽车贷款和银行透支的所有报告。

Abdul Razak Latif | 123rf

在任何情况下拖欠还款将会在你的报告里记录为“1”。银行间的贷款准则有所不同，但是大部分都会以要求基本上为零以证明你是一个好的还款人。

有一点好的是，CCRIS只会显示你近12个月的资料。因此，如果你当下有着一份不是太好看的报告，你可以在接下来的12个月努力改善和“纠正”你的报告，而让你能成功申请到房屋贷款的机会增加。

同时，信贷情报系统（CTOS）从公共领域中的各种来源收集有关个人和公司的传票和破产讯息。银行将检查由CTOS提供的讯息并确定它对你的贷款申请是否重要。一直跟进你的CTOS报告是很重要的，因为要确保没有任何关键讯息会影响到你成功获得房屋贷款的机会。贷款申请人可以不需要到国家银行也能在网上免费查寻他们的信用状况。

小贴士：那些今年打算购买房屋的人绝对应该抓住机会以较低的利率获得房屋贷款 – 在2020年1月22日，国家银行的隔夜政策利率（OPR）又降低了25个基点（bps）至2.75%。较低的隔夜政策利率导致较低利率的骨牌效应，从而也让房屋贷款变得比较便宜。

10. 探索其它融资方式

替代住房负担能力问题和高贷款拒绝率，有意购房者可以探索一些可负担的房屋发展计划例如：我的雪兰莪房屋计划（Rumah SelangorKu）和联邦直辖区可负担房屋计划（RumahWIP）；国民储蓄银行的青年房屋计划（BSP）和我的房屋计划。

此外，为了刺激房地产市场并为Covid-19爆发后的购房者提供财政救济，政府将恢复全国房屋所有权活动（HOC)，实施对转让文件和贷款协议文件的印花税赦免。望购买新住宅房产的马来西亚公民在2021年5月31日前可获赦免印花税。

印花税豁免条款如下 (RM300,000 < PPP ≤ RM1 mil)：

1) SPA日期：2020年6月1日 – 2021年5月31日（主要房产而已）
2) 购买一个居住单位（房子、公寓单位、组屋单位）
3) 开放给所有的马来西亚购屋者，并无限制购买数量。
4) 服务式公寓必须仅供居住使用，不得转换为商业活动用途。

阅读: 最新印花税变更及在2020年买房需知的其他6大需缴费用

11. 聘请律师

即使发展商愿意为你所要买的房子提供所需的法律费用，还是建议由你自己的律师起草并签署买卖合同与贷款合同。一个律师在一项交易中代表着两个不同方是不可能做到公正的。你可以在这个步骤之后继续以向银行获取你的贷款。

12. 开出条件并完成交易

对于二手产业，当你和卖家已经同意了出售价，你也已经做出了决定之后，你将签署一份叫授权书（LOA）的标准文件，同时缴付2%的保证金。这份文件包括以下的内容 – 买卖双方的姓名、产业地址、同意价格、订金数额、交易里的任何物件例如配件。授权书也会规定在什么日期之前必须签署买卖合同，通常都会是在14天内。

然后，你的律师将准备买卖合同，并让双方各自签署。之后你将要缴付其余的7-8%的首付以及你的印花税。

你的律师也会起草你的贷款合同，然后让你与银行都各自签署，银行可能会要求你购买房贷保险。两种常见的房贷保险是递减式房贷保险（MRTA）和抵押定额式房贷保险（MLTA）。

当你的律师已经处理好必要的文书工作之后，你就可以跟卖家领取你新家的钥匙了。屋子必须在买卖合同所注明的天数内完成移交。

至于一手产业，其中一项你必须缴付的费用就是那2%或3%的订金。这则取决于发展商所设定的数额了。

缴付订金之后，你必须先支付10%的抵押金作为第一笔付款。如果你已经缴付了2%或3%，另外必须支付7%或是8%将取决于之前订金所缴付的数额。支付这些首期付款之后，剩余的90%必须按照收费表支付（在买卖合同的背面列出）。

然后，在你拥有和拿到房子的钥匙之前，你通常必须等待房子或项目2-4年才能完成。

再之后，你就可以收拾东西搬进新家，同时开始计划你的乔迁派对！

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